Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость всегда считались самыми надежными из инвестиционных инструментов. Прежде всего потому, что это реальные инвестиции. Недвижимость остается даже когда рушатся банки и фондовый рынок. Случись в стране дефолт или гиперинфляция, когда все потеряют свои сбережения, недвижимость останется на своем месте и может приносить доход своему владельцу.

Считается, что недвижимость всегда растет в цене, но это не так. Кризис 2008-го года показал как сильно может падать стоимость недвижимости. Но…, акции в таких случаях падают еще больше, а немало компаний вообще обанкротились. Тогда как доходность недвижимости, с учетом дохода от сдачи в аренду, может быть не ниже доходности фондового рынка.

Но есть две сложности при инвестировании в недвижимость: высокий порог входа и низкая ликвидность. Не каждому инвестору недвижимость вообще доступна в силу ее дороговизны.  А кому доступна, не значит, что он готов купить недвижимость. Ведь купив недвижимость инвестор не сможет, если понадобится, быстро ее продать или перевезти. К тому же сдача недвижимости в аренду требует может потребовать от инвестора каких-то действий: давать объявления, показывать потенциальным клиентам, делать ремонт, выселять неплательщиков и прочее. Потому из тех инвесторов, которые достаточно состоятельные, чтобы инвестировать в недвижимость, инвестируют те, которые окончательно определились, что хотят этим заниматься и будут жить в этом городе.

К инструментам недвижимости относятся:

  • Земля. Инвестиции в землю одни из самых стратегически долгосрочных инструментов. Земля является ограниченным и незаменимым ресурсом, потому она не может обесцениться. К тому же практически вся наша еда растет на земле. В случае тяжелейшего экономического кризиса или полной безработицы небольшой участок земли может помочь Вам прокормиться и даже зарабатывать. Так выживали в периоды перестройки большинство жителей России, Украины и Белоруссии. Земля в крупных городах вообще стоит дорого, как впрочем и другая недвижимость. Города растут и расширяются. Купив землю недалеко от города спустя несколько лет можно оказаться в городе.
  • Жилая недвижимость — самый распространенный инструмент инвестирования среди недвижимости. Всем людям нужно жилье и многие его снимают. Они приезжают в города, чтобы учиться или работать и снимают жилье. Молодые люди создают семьи и снимают жилье. Стоимость жилья часто достигает половину небольшой зарплаты. Средний срок окупаемости такой недвижимости обычно около 15 лет. В Европе и США, в условиях дешевых кредитов, арендная плата может покрывать плату по кредиту. Однако там нельзя не учитывать существенные налоги на недвижимость. Нельзя также учитывать возможность неуплаты арендной платы квартиросъемщиками. Законы в некоторых странах могу препятствовать инвестору просто выставить жильцов на улицу. Жилая недвижимость делится на квартиры, дома и загородные дома.
  • Коммерческая недвижимость. Считается, что магазины и офисы окупаются в 3 раза быстрее жилой недвижимости. Я такой закономерности не наблюдал. Может если жилую квартиру на первом этаже в хорошем месте переделать под магазин…, может быть. Но в других случаях, коммерческая недвижимость и стоит дороже. А стоимость аренды сильно зависит от места недвижимости.
  • Другие объекты недвижимости — это небольшие объекты недвижимости, которые «живут» не по правилам недвижимости. Начинающие инвесторы, которые не могут купить квартиру, могут инвестировать в гаражи, дачи, ларьки и даже торговые места на рынке. Все это по определению является недвижимостью, но большинство из них не требует переоформления в нотариуса. Гараж достаточно переписать в списке автокооператива, дачу — в дачном хозяйстве, ларьки и торговые места — переписываются в администрации рынка. Минимальные издержки на переоформление а доходность может оказаться в разы выше. Кстати, и риски здесь выше, чем в жилой недвижимости.

Пожалуй, как и в случае с фондовым рынком, можно выделить классическое инвестирование в недвижимость, когда объекты покупаются с целью сдачи их в аренду и получения постоянного дохода и спекулятивное инвестирование, покупку объектов с целью перепродажи. Поскольку обычно сделки с недвижимостью облагаются налогом, спекулятивное инвестирование можно приравнивать к бизнесу. Нужно хорошо разбираться в стоимости недвижимости, искать объекты, делать перепланировки и ремонты и  очень хорошо уметь искать покупателей, ведь продается с наценкой и стоит теперь не дешево.

Еще одна немаловажная деталь при инвестировании в недвижимость, которая немного отпугивает начинающих инвесторов,- проверка объекта недвижимости на его законную чистоту. В купленной квартире может остаться приписанным какой-то дальний родственник, который потом по закону будет требовать право там жить. Либо человек продавший вам дом окажется женат и продавал он этот дом без согласия супруги, которая в последствии может в судебном порядке требовать аннулировать сделку. Таких вариантов может быть много. Все их нужно знать и предусмотреть при покупке недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *