Акции REIT – альтернатива инвестиции в недвижимость

Домик из долларовКаждый инвестор знает, что недвижимость – один из основных инструментов инвестирования. Считается, что недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растет в цене, а сдача недвижимости в аренду позволит инвестору получать постоянный пассивный доход. Объекты недвижимости в составе инвестиционного портфеля – это лучшая защита от инфляции и поспешных решений инвестора. Кроме того, недвижимость может отлично диверсифицировать другие вложения инвестора.

Однако существуют причины, когда мы не всегда имеем возможность инвестировать в недвижимость:

  • для начинающего инвестора даже один объект недвижимости может оказаться слишком дорогим активом;
  • инвестору нужна высокая ликвидность его средств;
  • инвестор временно находится в другом месте или за границей и не имеет физической возможности посмотреть и купить недвижимость и не может полагаться на других лиц.

В таких случаях можно прибегнуть к инвестированию в акции компаний, занимающихся недвижимостью. Такие компании в США называются REIT (Real Estate Investment Trust) и, как правило, показывают очень высокую прибыль и платят очень высокие дивиденды. Но есть подвох, в таких компаниях обычно высокое соотношение долга к собственному капиталу, что говорит о высоком риске их бизнеса. Ведь и правда, как можно получать 12, 18 и больше процентов прибыли от сдачи в аренду жилой недвижимости? Конечно же покупая недвижимость в кредит.

Арендная плата от сдачи в найм квартир станет высокой прибылью на собственный капитал в сравнении с первым взносом при покупке недвижимости. И  случае мирового кризиса, компаниям недвижимости придется не сладко. Не даром многие из них начинают свою историю с 2002-го или 2008-го годов. Сразу после кризиса. Однако, высокие дивиденды и прибыль компании, могут окупить Ваши вложения уже на 3-м году инвестиции.

К примеру, NCT, при сегодняшней цене акции $6.77 имеет $2.45 прибыли на акцию (eps), которая позволит окупить стоимость акции (P/E) за 2 года и 9 месяцев. $0.80 из прибыли выплачиваются акционерам в виде дивидендов, что составляет 11.82% от стоимости акций. Одни только дивиденды превышают самый высокий процент долларовых банковских депозитов, а ведь это только 3-я часть прибыли компании. Оставшаяся прибыль, при компетентном управлении, увеличит балансовую стоимость компании и несомненно отразится на рыночной цене акций. Но долг компании в 10 раз превышает ее собственный капитал. Что делать? Высоких доходов без риска не бывает.

Другой пример, AGNC, с дивидендами 15,6% и долгом в 8,1 раз превышающем собственный капитал компании.

Можно во многом уменьшить риски, инвестируя в ETF недвижимости.  Самые крупные IYR и VNQ. Такая инвестиция диверсифицирована по нескольким крупнейшим REIT, но и дивиденды в районе 3-3,5%. Я лично особого смысла в такой инвестиции не вижу, так как эти индексы сильно коррелируют с S&P500. Другое дело акции с высокими дивидендами.

Хочу лишь добавить, что инвестиции в REIT абсолютно ничем нас не обременяет, тогда как владея недвижимостью приходится часто искать новых съемщиков, убирать, ремонтировать и решать вопросы с неуплатой. Впрочем, для этой работы можно нанять персонал, но инвестируя в акции REIT, Вы инвестирует в готовый бизнес, с персоналом и менеджментом.

Акции REIT, в отличии от недвижимости, имеют очень высокую ликвидность, ведь это акции. Они могут быть проданы в любой биржевой день в считанные минуты, тогда как продажа недвижимости, процедура затратная и долговременная. Хотя это не всегда говорит в пользу акций.

Вообщем, рисковать или не рисковать, выбор каждого инвестора. Как Вы считаете, стоит?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *